Bei einer Investition in geschlossene Immobilienfonds wird in Immobilien, meist Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien, investiert. Die einzelnen Immobilien im geschlossenen Immobilienfond werden in einem sogenannten Emissionsprospekt vorgestellt.
Dadurch ermöglichen sie eine deutliche transparentere Entscheidung als beispielsweise offene Immobilienfonds. Entscheidet sich der Anleger für eine Immobilie wird diese aus den Platzierungen entfernt, falls die angestrebte Investitionshöhe durch die Investition des Anlegers erreicht wurde.

Organisiert sind solche geschlossenen Immobilienfonds meist in einer KG oder GbR. Handelt es sich um Investitionen im Ausland werden ggf. auch dortige Rechtsformen genutzt. Bei jeder Investition wird der Anleger Gesellschafter der KG bzw. GbR, wobei sich sein Risiko jedoch nur auf die eigene Einlage beschränkt.