Mietverträge können auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen werden. Ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum geschlossen wurde, kann vor Zeitablauf nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Ein solcher wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung ist auf Vermieterseite z.B. Zahlungsverzug des Mieters mit mindestens 2 vollen Monatsmieten. Aus Sicht des Mieters kommt die außerordentliche Kündigung in Betracht, wenn die Mietsache ihm nicht überlassen wird oder nicht vertragsgemäß nutzbar ist.

Die von den meisten Vertragsparteien verwendeten Formularmietverträge über Wohnraum oder eine Immobilie sehen Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit vor. Diese können, sofern nicht Gründe eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, beiderseitig innerhalb der vereinbarten Frist gekündigt werden. Sofern keine Frist im Vertrag vereinbart wurde, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Für den Mieter beträgt danach die Kündigungsfrist generell 3 Monate.

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden, braucht er ein berechtigtes Interesse und muss eine Kündigungsfrist einhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses bestimmt. Berechtigte Interessen sind Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung der Mietsache. Bei unter 5jähriger Dauer beträgt die Frist 3 Monate, bei 5 bis 10jähriger 6 Monate und bei über 8jähriger Dauer 9 Monate.